¿Conviene alquilar o comprar? La respuesta no está en una regla universal: depende de la renta, el precio, la tasa, la prima y el tiempo que pensás quedarte. Esta calculadora compara los dos caminos con un modelo simple y muestra los supuestos.
No es una predicción. La plusvalía y el crecimiento de la renta son supuestos que vos elegís; si cambian, cambia el resultado. La herramienta sirve para ver qué variables pesan y para conversar con números, no para decidir por vos.
Qué compara el modelo
Del lado del alquiler, suma la renta de cada año con un crecimiento anual. Del lado de la compra, suma la prima, las cuotas hipotecarias y los gastos mensuales de propiedad. Al final, resta el valor de la vivienda menos el saldo de la hipoteca para obtener el patrimonio acumulado.
El costo neto de comprar es lo que salió de tu bolsillo menos el patrimonio que queda. El costo de alquilar es la renta pagada, sin patrimonio. Si el costo neto de comprar es menor, comprar «gana» en el modelo; si es mayor, alquilar gana.
Datos que pide la calculadora
| Dato | Qué representa |
|---|---|
| Renta mensual | Lo que pagás hoy por alquilar |
| Precio de la vivienda | El precio de compra |
| Prima | Lo que pagás al inicio |
| Tasa y plazo | Condiciones del crédito |
| Gastos de propiedad | Mantenimiento, seguro, impuestos |
| Crecimiento de renta | Supuesto anual |
| Plusvalía | Supuesto anual |
Fuente: Modelo propio.
Un ejemplo
Renta $500, vivienda $100.000, prima $10.000, tasa 8% a 20 años, gastos $100 al mes, renta +3% anual y plusvalía +3% anual. La cuota del crédito ronda $752,80 y el costo mensual de compra, $852,80. En 10 años, la renta acumulada supera los $68.000.
En el mismo período, la compra acumula patrimonio: la vivienda vale más y la hipoteca baja. El costo neto de comprar puede quedar por debajo de la renta pagada. El punto de equilibrio suele llegar varios años después de la compra, no el primer mes.
Por qué el resultado cambia tanto
La plusvalía es el supuesto más sensible. Con 3% anual, el precio se multiplica; con 0%, no. Si la vivienda no sube, comprar puede ser más caro que alquilar durante muchos años. Si sube mucho, comprar parece imbatible, pero ese escenario no está garantizado.
El crecimiento de la renta también importa. Si la renta sube rápido, alquilar se encarece y comprar gana terreno. Si la renta se mantiene, el alquiler puede seguir siendo competitivo. La calculadora permite probar ambos escenarios.
Costos que el modelo no incluye
Incluye una estimación de 3% de gastos de cierre y 5% de costo de venta, pero no los desglosa. No incluye impuestos de transferencia, comisiones específicas ni el costo de oportunidad de la prima: ese dinero podría estar invertido en otra cosa. Son costos reales que pueden inclinar la balanza.
No incluye mantenimiento extraordinario, reparaciones mayores ni cambios en la tasa. Un techo, una tubería o una evaluación de impuestos pueden cambiar el costo de propiedad. La herramienta es una comparación de flujo y patrimonio, no un estado de resultados completo.
Cómo usar el resultado
Mirá el punto de equilibrio y el costo neto, no solo la cuota. Si el equilibrio llega en 12 años y pensás mudarte en 3, comprar difícilmente sea la mejor opción financiera. Si te quedás 20 años, el patrimonio acumulado pesa más.
También considerá la flexibilidad: alquilar permite mudarte, comprar ata capital y tiempo. La decisión no es solo financiera: es de proyecto de vida. La calculadora ordena los números; el resto lo decidís vos.
Cómo se calcula el patrimonio
Al comprar, el patrimonio no es el precio de la vivienda: es el valor de la vivienda menos lo que todavía debés al banco. Si la vivienda vale $134.000 y la hipoteca pendiente es $62.000, el patrimonio es $72.000. Ese es el número que se resta del dinero desembolsado para obtener el costo neto.
Al principio, el patrimonio crece poco porque la mayor parte de la cuota se va en intereses. Con el tiempo, el capital pagado y la plusvalía empujan el patrimonio hacia arriba. La calculadora muestra el resultado al final del período, no el camino mes a mes.
Escenarios que conviene probar
Probá al menos tres: plusvalía 0%, 3% y 5%; renta creciendo 0%, 3% y 5%; y un plazo de 5, 10 y 20 años. Si la conclusión se mantiene en los tres, la decisión es robusta. Si cambia, depende de supuestos que no controlás.
También probá una tasa hipotecaria más alta y una prima menor. Esos cambios suelen mover el resultado más que la plusvalía en el corto plazo. La herramienta no decide por vos: muestra cuánto pesa cada variable.
Errores comunes al comparar
El error más común es comparar la cuota con la renta y olvidar prima, gastos y mantenimiento. Otro es asumir que la vivienda siempre sube. Un tercero es ignorar el costo de oportunidad del enganche: ese dinero podría generar rendimiento en otro lugar.
También se olvidan los costos de transacción: escritura, avalúo, comisiones de venta e impuestos. Si comprás y vendés en pocos años, esos costos pueden borrar la plusvalía. La calculadora no los incluye, pero el artículo los advierte.
La prima y su costo de oportunidad
La prima es dinero que dejás de tener disponible. Si en lugar de usarla en la vivienda la dejaras en un instrumento con rendimiento, generaría un ingreso. Ese costo de oportunidad no aparece en la calculadora, pero es real: cuanto más alta la prima, más dinero inmovilizado.
A cambio, una prima alta reduce la cuota y los intereses. La decisión no es solo «pagar menos intereses», sino «cuánto dinero quiero inmovilizar y qué podría hacer con él». La herramienta permite simular distintas primas para ver el efecto en la cuota y el patrimonio.
Flexibilidad y proyecto de vida
Alquilar ofrece flexibilidad: cambiar de barrio, de ciudad o de tamaño sin vender. Comprar ofrece estabilidad y patrimonio, pero ata capital y tiempo. Si tu vida laboral o familiar puede cambiar en pocos años, la flexibilidad tiene un valor que el modelo no mide.
La comparación financiera es una parte de la decisión. También cuentan la seguridad de no ser desalojado, la posibilidad de modificar la vivienda y el sentido de pertenencia. Ninguno de esos factores entra en la fórmula, pero todos pesan.
Cómo leer el punto de equilibrio
El punto de equilibrio es el año en que el costo neto de comprar cae por debajo de la renta acumulada. Antes de ese año, alquilar es más barato en el modelo; después, comprar empieza a ganar por el patrimonio acumulado. Si el equilibrio cae fuera del plazo que pensás quedarte, el dato no te sirve.
El punto de equilibrio no es una fecha mágica: se mueve con la tasa, la plusvalía y el crecimiento de la renta. Un cambio de un punto porcentual en la plusvalía puede adelantar o atrasar el equilibrio varios años. Por eso conviene leerlo como un rango, no como una certeza.
Qué no hace esta herramienta
No predice precios, no evalúa tu capacidad de pago y no recomienda comprar o alquilar. No incluye impuestos, comisiones ni inflación. Es un modelo educativo para comparar escenarios con supuestos explícitos.
Si usás el resultado para una decisión real, cambiá los supuestos y mirá cuánto se mueve la conclusión. Si el resultado cambia con pequeños ajustes, la decisión no está tan clara como parece.
