Un crédito hipotecario se paga en cuotas mensuales que combinan capital e intereses. La cuota puede parecer manejable, pero el total pagado a lo largo del plazo suele sorprender. Esta calculadora muestra la cuota, el total de intereses y la tabla de amortización mes a mes.
El cálculo supone una tasa fija y una cuota constante. No incluye seguros, comisiones, gastos de cierre ni cambios de tasa. Es una estimación para comparar escenarios, no una oferta del banco ni una asesoría financiera.
Cómo se calcula la cuota
La fórmula de la cuota fija es: cuota = monto × tasa mensual × (1 + tasa)^meses ÷ ((1 + tasa)^meses − 1). La tasa mensual es la anual dividida entre 12. Si la tasa es 0%, la cuota es simplemente el monto dividido entre los meses.
Esa fórmula reparte el pago de forma que el crédito se termine exactamente en el plazo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, la mayor parte es capital. La tabla de amortización muestra ese cambio.
Ejemplo: $100.000 a 8% anual en 20 años
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Monto financiado | $100.000,00 |
| Cuota mensual | $836,44 |
| Total pagado | $200.745,60 |
| Intereses | $100.745,60 |
| % del total que es interés | 50,2% |
Fuente: Cálculo propio con cuota fija.
La prima y el monto financiado
La mayoría de los créditos hipotecarios no financian el 100% de la vivienda. La diferencia entre el precio y el monto financiado es la prima, que se paga al inicio. Cuanto mayor es la prima, menor es el monto del crédito y menor es el interés total, pero también es mayor el dinero que hay que tener disponible al principio.
La calculadora pide el monto financiado, no el precio de la vivienda. Si tenés el precio y la prima, restá la prima antes de ingresar el dato. No incluye gastos de cierre, avalúo, escritura ni seguros, que pueden sumar un porcentaje adicional.
Tasa fija y tasa variable
La herramienta supone tasa fija. En un crédito a tasa variable, la cuota cambia cuando cambia la referencia; el resultado de esta calculadora sería solo el primer tramo. Antes de comparar ofertas, conviene saber si la tasa es fija, variable o mixta, y por cuánto tiempo.
También conviene revisar las comisiones: apertura, administración, seguro de vida, seguro de daños y penalización por prepago. Dos créditos con la misma tasa pueden costar distinto por esas comisiones. La calculadora no las incluye.
Cómo leer la tabla de amortización
Cada fila muestra el mes, la cuota, cuánto se va a intereses, cuánto a capital y el saldo pendiente. En los primeros meses, el interés es alto porque el saldo es alto; con el tiempo, el capital gana peso. Esa es la razón por la que adelantar pagos al inicio reduce más el interés total.
La tabla se puede leer como un mapa: si querés terminar antes, mirá cuánto del pago se va a capital y cuánto a interés. Si el interés supera ampliamente al capital, prepagar o acortar plazo puede tener más efecto que cambiar de banco.
Cómo usar la calculadora
Ingresá el monto financiado, la tasa anual y el plazo en años. La herramienta muestra la cuota, el total pagado, los intereses y la tabla de los primeros 12 meses. Cambiá un dato a la vez para ver el efecto: bajar la tasa, acortar el plazo o reducir el monto.
El resultado se redondea a dos decimales. En la práctica, el banco puede ajustar la última cuota por redondeo. Para una decisión real, pedí la tabla de amortización oficial y compará con esta estimación.
Cómo bajar el costo total
Hay tres palancas: monto, tasa y plazo. Bajar el monto (más prima) reduce el interés; bajar la tasa reduce la cuota y el total; acortar el plazo sube la cuota pero baja el interés total. No hay una combinación única: depende de cuánto puedas pagar cada mes y de cuánto quieras pagar al final.
Prepagar capital al inicio tiene más efecto que prepagar al final, porque el interés se calcula sobre el saldo. Si el crédito permite prepago sin penalización, un pago extra en los primeros años puede ahorrar más que el mismo monto en el último año. La calculadora no simula prepagos, pero la tabla permite ver por qué.
Plazo y cuota
Un plazo más largo baja la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses. Pasar de 15 a 30 años puede reducir la cuota casi a la mitad y, al mismo tiempo, duplicar o más el interés total. La decisión no es solo «cuánto puedo pagar», sino «cuánto quiero pagar en total».
Un plazo más corto exige una cuota más alta y más capacidad de pago. Si el ingreso es estable y hay margen, puede ser más eficiente; si el margen es ajustado, un plazo largo evita ahogar el presupuesto, aunque cueste más. La calculadora permite comparar ambos escenarios.
Errores al comparar ofertas
- Comparar solo la cuota y no el total pagado.
- Ignorar seguros y comisiones.
- Asumir que la tasa fija se mantiene si es variable.
- No revisar la penalización por prepago.
- Calcular con el precio de la vivienda en vez del monto financiado.
Dos ofertas con la misma cuota pueden tener totales distintos por plazo, tasa o comisiones. La comparación correcta es la suma de todo lo que vas a pagar, no solo el número que aparece en el anuncio.
Cuota no es lo mismo que costo
La cuota es solo una parte del costo mensual de la vivienda y no siempre la mayor del presupuesto financiero real y total de la vivienda. A la cuota hay que sumar seguro, mantenimiento, impuestos y servicios. Un crédito con cuota baja pero con seguro y mantenimiento altos puede costar más por mes que otro con cuota más alta y menos gastos asociados.
Para comparar, armá un presupuesto mensual de propiedad: cuota + seguro + mantenimiento + servicios + transporte. Si ese total supera el 40% del ingreso neto, el margen para imprevistos se reduce. La calculadora no hace ese presupuesto; solo calcula la cuota.
Capacidad de pago
El banco evalúa ingresos, estabilidad, deudas y historial. Una cuota que la calculadora muestra como possible puede no ser aprobable si el ingreso es variable o si ya hay otras deudas. La herramienta no conoce tu situación crediticia.
Antes de solicitar, reuní los documentos y revisá tu historial. Un crédito aprobado no es una invitación a endeudarse hasta el límite: la cuota debe dejar espacio para ahorro y emergencias.
Si la tasa es 0%, la cuota es el monto dividido entre los meses y no hay intereses. Es un caso útil para entender la fórmula, aunque en la práctica un crédito hipotecario casi siempre tiene algún costo financiero. La calculadora acepta 0% para comparar.
La calculadora no reemplaza la hoja de información del banco ni la simulación oficial. Usala para llegar a la conversación con números claros y para comparar escenarios antes de firmar.
Qué no dice este cálculo
No dice si el crédito es aprobable, no evalúa tu capacidad de pago y no incluye seguros ni comisiones. Tampoco considera inflación, aumento de ingresos ni cambios en la tasa. Es una herramienta de comparación, no una aprobación crediticia.
Tampoco recomienda un plazo. Un plazo más largo baja la cuota pero sube el interés total; un plazo más corto hace lo contrario. La decisión depende de tu flujo de caja y de cuánto quieras pagar en total.
